Comprar um imóvel requer bastante planejamento financeiro. Por mais que hoje em dia várias modalidades de pagamento e financiamento estejam disponíveis no mercado, trata-se de um bem de alto valor, muitas famílias se planejam durante anos para adquirir. Além disso, é super comum que pessoas que já realizaram o sonho da casa própria sintam a necessidade de se mudar depois de alguns anos, seja por conta do tamanho do imóvel, da localização ou qualquer outro fator.
Nesses casos, o processo de dação é um grande facilitador: é como se você pudesse entregar sua atual moradia como parte do valor do seu imóvel dos sonhos. E aí surgem grandes dúvidas: como saber se estou recebendo uma avaliação justa? Quem define quanto vale meu imóvel? Conversamos com nossos especialistas da Darós Incorporações e trouxemos todas as informações que você precisa ter antes de iniciar esse processo.
O que é dação?
No ramo imobiliário, a dação é uma prática que consiste em utilizar um imóvel que já é seu para dar entrada na compra de um outro bem imobiliário. Por exemplo: digamos que você tem um apartamento que vale 250.000 reais, mas quer se mudar para uma casa maior e em um bairro mais perto do seu trabalho que custa 500.000 reais. Você pode abater uma parte do valor da mesma colocando seu imóvel em dação para o atual proprietário.
O primeiro passo para começar todo o processo com o pé direito é encontrar uma imobiliária de confiança e um corretor devidamente registrado. Eles serão mediadores e facilitadores durante toda a negociação com o outro proprietário. Entenda mais sobre como usar seu imóvel no pagamento de um novo.
Qual o valor da dação?
O valor da dação vai depender do valor em que seu imóvel atual é avaliado. Quando você coloca seu bem imobiliário como pagamento de um novo, o processo é um pouco diferente das vendas comuns. O proprietário vendedor ou a incorporadora/construtora, a depender do caso, ficam responsáveis por avaliar o seu imóvel, e é a partir dessa avaliação que é definido o valor da dação.
Como meu imóvel será avaliado?
Vários pontos são levados em consideração:
- Localização: geralmente, valores de imóveis no mesmo prédio, na mesma rua e no mesmo bairro servem de referência;
- Dimensão: o tamanho do imóvel e os cômodos disponíveis são um dos fatores principais a serem observados - número de quartos, de banheiros, etc;
- Número de vagas na garagem: esse é um fator que pode valorizar bastante seu bem. Também é comum observar o tamanho do espaço, se é coberto ou não e se de fácil acesso;
- Necessidade de reforma: analisar o estado de conservação do imóvel é importante para perceber se será necessário investir em reformas futuras.
- Comodidades do condomínio: a disponibilidade de fatores como piscina e portaria aumentam o valor do imóvel.
Avaliação da dação junto à incorporadora
Caso essa avaliação seja feita por uma incorporadora, é possível que o preço do imóvel fique um pouco abaixo do preço de mercado. Isso acontece porque é necessário compensar o tempo que ela (incorporadora) ficará sem receber o dinheiro que faria parte da venda e está imobilizado. Ou seja: na prática, a incorporadora que adquiriu seu imóvel fica com uma parte do dinheiro "presa" nesse bem, que ainda pode gerar gastos como condomínio e IPTU, diferente das vendas simples em que a empresa simplesmente recebe o pagamento e pode utilizar o dinheiro rapidamente e da forma mais estratégica para ela. Esse é um ponto importante que também é levado em consideração na hora da avaliação, junto com as condições do imóvel.
De quais maneiras posso fazer a dação?
A dação pode ser realizada de maneiras diferentes. São 3 formas possíveis: opção de dação, no ato de compra e venda; e na entrega das chaves. Entenda mais sobre cada um deles:
Opção de dação
São obras com tempo longo, onde a incorporadora determina um prazo para o cliente vender seu imóvel por conta própria. Caso não seja vendido até o prazo acordado, a incorporadora recebe o imóvel pelo valor avaliado. Esse valor é negociado entre as partes, bem como o prazo.
Geralmente o valor de venda é maior do que o valor acordado para dação, para acelerar a venda. É uma forma de incentivar o proprietário a vender, considerando que ele vai ganhar mais vendendo por conta própria do que se deixar para a incorporadora.
No ato de compra e venda
É quando se utiliza seu imóvel como o equivalente ao valor de entrada, dando parte do valor do imóvel a ser adquirido sem desembolsar o dinheiro em si e quitando apenas o saldo restante – que pode ser pago em diferentes modalidades (fluxo de caixa, financiamento, etc.). Essa é a maneira mais comum.
No final da obra
Geralmente, o imóvel na planta tem uma modalidade de pagamento que é o Fluxo de Caixa, o qual encerra junto à obra. Se caso você chegar à data da entrega das chaves com um saldo devedor, você pode usar seu imóvel para quitar.
Dação em negociação de imóvel na planta
A dação está prevista em lei e é permitida para vários tipos de bens imobiliários: desde apartamentos, casas e lojas até terrenos, lotes e imóveis na planta. Entretanto, é preciso consultar a construtora ou imobiliária para saber se essa forma de pagamento será aceita pelo proprietário atual.
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